2021年10月23日，全國人大(dà)常委會決定授權國務院在部分(fēn)地區開(kāi)展房地産稅改革試點工(gōng)作。

一(yī)石卷起千層浪。全國人大(dà)文件成爲全社會關注的熱點，畢竟房地産稅關系到千家萬戶的切身利益，有各種解讀、各種認識、各種意見都非常正常。但需要特别說明的是，全國人大(dà)本次決定的重點在于稅改試點，而不是立法。至于立法的事情，至少五年以後。形象地說，啓動試點工(gōng)作，就是八字有了一(yī)撇，一(yī)隻靴子已然落地，至于另一(yī)隻靴子，再等等吧。

我(wǒ)(wǒ)們認爲，征收房地産稅主要基于以下(xià)因素：

（1）中(zhōng)國城鎮化發展情況

圖1 中(zhōng)國城鎮化率統計表

根據第七次全國人口普查報告，截至2020年11月1日我(wǒ)(wǒ)國居住在城鎮的人口爲9.02億人，占63.89%，我(wǒ)(wǒ)國城鎮化率已達63.89%（圖1）。從2010-2020年10年期間的城鎮化率情況看，我(wǒ)(wǒ)國城鎮化率平均每年提升約1.42個百分(fēn)點，目前仍處于城鎮化快速增長期。但是比發達國家約80%左右的水平低了16.11%，與美國82.7%的城鎮化水平也還有18.81%的距離(lí)。根據北(běi)京大(dà)學光華管理學院光華思想力課題組測算，到2035年，中(zhōng)國城鎮化率将達75%至80%，達到發達國家同等水平。

根據黃奇帆最近演講提及的情況，我(wǒ)(wǒ)國2000年建設房屋1億平方米；2010年新建房屋10億平方米；到了2017年，我(wǒ)(wǒ)國當年竣工(gōng)的房屋面積17億平方米，以後兩年沒有再增長。2020年中(zhōng)國新建房屋面積是16億多平方米，估計今後到2035年，我(wǒ)(wǒ)國一(yī)年生(shēng)産的房屋會逐漸降低至10億平方米以内。黃奇帆提供的這個數據與中(zhōng)國新型城鎮化進程總體(tǐ)是一(yī)緻的，反映出房地産行業增速逐步放(fàng)緩的發展趨勢。

由此可見，我(wǒ)(wǒ)國城鎮化率的增速将逐步降低，人口紅利逐步減少。相應的，房地産行業也必将從野蠻生(shēng)長、高速增長的“黃金時代”逐步走向“白(bái)銀時代”甚至“青銅時代”。同時，房地産行業由開(kāi)發銷售轉爲社會持有經營，存量房數量不斷增長并沉澱下(xià)來。日積月累，Z世代、00後的人持有房屋嚴重分(fēn)化，一(yī)部分(fēn)人因遺産繼承持有N套房屋，一(yī)部分(fēn)人則因房價高企而望房興歎。

（2）政府财政收支情況

根據财政部網站信息，2021年1-9月累計情況，全國一(yī)般公共預算收入164020億元。其中(zhōng)，中(zhōng)央一(yī)般公共預算收入76526億元；地方一(yī)般公共預算本級收入87494億元。全國稅收收入140702億元；非稅收入23318億元。

重點來了：（1）在中(zhōng)央财稅收入中(zhōng)，土地和房地産相關稅收16153億元，其中(zhōng)，契稅6028億元；土地增值稅5669億元；房産稅2143億元；耕地占用稅836億元；城鎮土地使用稅1477億元。（2）1-9月累計，全國政府性基金預算收入61018億元。分(fēn)中(zhōng)央和地方看，中(zhōng)央政府性基金預算收入3181億元；地方政府性基金預算本級收入57837億元，其中(zhōng)，國有土地使用權出讓收入53634億元。

圖2 土地/房地産相關稅收及國有土地使用權出讓收入在财政收入中(zhōng)的占比

概括起來，财政收入總盤子中(zhōng)，中(zhōng)央政府的土地和房地産相關稅收16153億元、地方國有土地使用權出讓收入53634億元，二者合計69787億元（不含中(zhōng)央政府從地方土地出讓收入中(zhōng)計提的各項基金，因未見統計數據，暫略），約占全部财政收入的31%（圖2）。土地出讓金和房地産行業稅費(fèi)對政府财政收入的貢獻可見一(yī)斑。如果再考慮到房地産行業及其上下(xià)遊産業鏈企業（建材、施工(gōng)、裝修、家電、物(wù)業服務等）的企業所得稅、從業人員(yuán)個人所得稅等，簡直可以說占半壁江山。

結合前述中(zhōng)國城鎮化率統計表（圖1），随着未來人口紅利減少、城鎮化增速放(fàng)緩、“土地财政”不可持續。國家将一(yī)方面推進産業轉型，推動企業高質量增加稅收，另一(yī)方面加快拓展新稅源（如對居住用房開(kāi)征房地産稅）。因此，開(kāi)展房地産稅改革試點，5-10年内立法征稅，實際上是應對人口紅利減少、土地财政見頂、穩定财政收入的未雨綢缪之舉。

“房屋是用來住的，不是用來炒的”，這一(yī)重要關鍵性的評價，旨在促使房屋恢複居住功能，打擊炒房。

根據國家統計局資(zī)料，以及任澤平團隊2018年、2021年發布的存量房屋研究報告，2020年中(zhōng)國城鎮住房套戶（房屋套數與居民戶數的比例關系）比爲1.09，一(yī)線、二線、三四線城市分(fēn)别爲0.97、1.08、1.12，中(zhōng)國住房整體(tǐ)已經靜态平衡。

但是，目前仍然存在兩個不平衡情況：一(yī)是區域不平衡，一(yī)線城市房屋供給緊張，二線城市略均衡，三四線城市房屋過剩，至于五六線城市或城鎮則因爲産業流失、人口流失，房屋大(dà)量過剩；二是結構不平衡。從人口普查定義的家庭戶人均使用住房面積分(fēn)布推測，當前城鎮家庭住房擁有的不平衡程度較爲嚴重，最低20％的城鎮家庭戶擁有約6％的住房面積，而最高20％的家庭戶擁有約40％的住房面積。部分(fēn)一(yī)線城市可能失衡更嚴重。新進入城市的年輕人買不起房、租不起房、住地下(xià)室、群居房的情況很普遍。

怎麽讓住房困難戶買得起房，租得起房，實現“居者有其屋”，化解住房結構不平衡問題，國家采取了限購限貸限售、共有産權房、保障房、廉租房等多種調控措施，但限購限貸等行政措施既限制了有購買能力的人，也限制了沒有資(zī)格（戶口、社保等）的購房人，進一(yī)步導緻房地産業蕭條，面臨崩盤的房地産企業比比皆是；經濟适用房等保障類房屋服務面小(xiǎo)，産權固化後又(yòu)導緻存量房屋減少，供應緊張。實踐表明，前述衆多措施無法解決房屋不平衡問題。在房屋總量、套戶比基本均衡的情況下(xià)，加速存量房通過出租、出售方式流動起來增加市場的房屋供應量，應該是解決房屋結構不平衡問題的有效措施之一(yī)。

所謂“不合理消費(fèi)”，其實是針對持有多套房屋的産權人“多占（擁有）少用（使用）”的問題。所謂“引導合理消費(fèi)”，就是通過征收房地産稅、加大(dà)房屋保有成本的方式，降低部分(fēn)調控範圍人員(yuán)的購房意願，并讓存量房屋通過出售、出租方式流動起來，增加市場出租/出售房屋的供應量，平抑房價和房租，讓住房困難者可以通過買賣/租賃方式改善居住條件。

根據國家統計局報告，2021年1-9月累計情況，全國政府性基金預算支出71373億元。其中(zhōng)中(zhōng)央政府性基金預算本級支出2072億元；地方政府性基金預算相關支出69301億元。在地方政府性基金中(zhōng)，國有土地使用權出讓收入相關支出51409億元，支出占地方政府性基金預算支出約74%。如果土地出讓收入大(dà)幅減少，财政可能出現重大(dà)缺口，必須開(kāi)辟新稅源。地方政府對開(kāi)征房地産稅的動機應該比較強。

稅收是社會财富分(fēn)配的手段。房地産稅取之于民，用之于民。政府取得房地産稅收後可以轉移支付用于改善困難住房者的問題，包括鄉村(cūn)振興、建設廉租房、經濟适用房、共有産權房，并用于完善房屋配套設施等公共用途，實現财富二次分(fēn)配，帶動社會共同富裕。

需要說明的是，居住是房屋的基本功能，也是其使用價值。同時，房屋還有交換價值。既然有交易價值，就必然具有投資(zī)屬性。房屋既是消費(fèi)品，又(yòu)是投資(zī)品。過去(qù)二十多年來，房地産行業高速發展，衆多城市房價持續上漲，很多人通過購房實現财富大(dà)幅增長。根據中(zhōng)國房地産俱樂部統計測算，截至2020年，中(zhōng)國房地産總市值約400萬億元。這部分(fēn)财富分(fēn)布在社會千家萬戶中(zhōng)，實現了藏富于民的效果。可以預計征收房地産稅後，有不少資(zī)金會從房地産行業撤出來，投向股票、債券、保險、私募基金、實物(wù)資(zī)産以及其他行業，直接或間接投資(zī)實業企業，實現投資(zī)結構調整目标。

綜合上述情況，從宏觀層面看，當前的房地産稅改試點，短期内是爲了引導居住消費(fèi)，解決住房失衡問題，長期則是爲了推動我(wǒ)(wǒ)國經濟産業轉型升級，爲5-10年後的穩定稅源未雨綢缪。房地産征稅一(yī)舉多得，勢在必行。

（未完待續，敬請關注）

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